In den vergangenen Jahren gab es eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen, die Regelungen in Mietverträgen über Wohnräume zu Gunsten der Mieter für unwirksam erklärten. Speziell zu unterschiedlichen Gestaltungen für die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter wurde stets erklärt, dass Regelungen, die den Mieter über die Maßen belasten, unwirksam sind.

Mit der Mieterfreundlichkeit war es meist vorbei, wenn es um Gewerberäume ging. Zum einen sind viele Schutzvorschriften, die das BGB zu Gunsten von Wohnraummietern vorsieht, per se auf Gewerberäume nicht anwendbar. Zum anderen werden gewerbliche Mieter als weniger schutzwürdig angesehen.

Jetzt hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen an Mieträumen auch für gewerbliche Mieter übernommen und so auch für Arzt- und Zahnarztpraxen eine bessere Rechtsposition geschaffen.

Mit Urteil vom 08.10.2008 (Aktenzeichen XII ZR84/06) erklärte der BGH folgende Regelung in einem Gewerberaummietvertrag für unwirksam:

“§ 13 Schönheitsreparaturen
1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.
2. …
3.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens
alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und
alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.”

Zur Begründung führte das Gericht aus, dass nach der gesetzlichen Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, der auch für das Gewerbemietrecht gilt, der Vermieter die Pflicht hat, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Es ist gerichtlich anerkannt, dass der Vermieter diese ihm obliegende Verpflichtung vertraglich auf den Mieter übertragen kann.

Da der Vermieter seine Verträge jedoch üblicherweise für eine Vielzahl von Mietflächen verwendet, sind diese Bestimmungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) anzusehen. Auch wenn der Verbraucherschutz der AGB in vielen Bereichen für Ärzte und andere Unternehmer nicht gilt, besteht auf Basis der gesetzlichen Regelungen zu den AGB auch für Unternehmer ein Schutz, wenn der Vertragspartner des Vermieters entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird. Unter diese Gebote fällt gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB das Abweichen von wesentlichen Grundgedanken einer gesetzlichen Regelung. Wie bereits beschrieben, wäre der Vermieter laut Gesetz zur Erbringung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Wenn nun schon eine Abwälzung auf den Mieter erfolgt, muss wenigstens der Zustand der Mietsache berücksichtigt werden, um einen tatsächlichen Renovierungsbedarf festzustellen. Die Verwendung von starren Fristen erfüllen diese Bedingungen nicht, so dass der BGH diese Regelungen im Mietvertrag für unwirksam erklärt hat.

Praxistipp:
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag! Welche Bedingungen enthält er zu den Schönheitsreparaturen? Gerade wenn Ihr Vermieter Sie verpflichten will, bestimmte Arbeiten auszuführen, oder um beim Auszug den Renovierungsaufwand zu ermitteln, empfiehlt sich die eingehende Prüfung Ihres Mietvertrages. Ist die Rechtslage geklärt, kann mit dem Vermieter über zahlreiche Aspekte verhandelt werden, trägt er doch das Risiko, dass die Bestimmungen des Vertrages unwirksam sind.

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